Panduan BPHTB 2025: Cara Mudah Bayar Pajak Tanah & Bangunan Pertama

Langsung Tanya AI Gratis

Pertanyaan

Cara jawab

Singkat & Padat

Panduan BPHTB 2025: Memahami Pajak Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Panduan ini bertujuan untuk memberikan pemahaman komprehensif mengenai BPHTB, mulai dari definisi, dasar hukum, objek, subjek, cara perhitungan, hingga proses pembayarannya. Memahami BPHTB penting bagi siapa pun yang akan melakukan transaksi properti agar dapat memenuhi kewajiban perpajakan dengan benar.

Syarat dan Dokumen untuk Pembayaran BPHTB

Untuk kelancaran proses pembayaran BPHTB, siapkan dokumen-dokumen berikut. Persyaratan detail dapat bervariasi antar daerah, jadi disarankan untuk mengonfirmasi ke kantor pajak setempat.

Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB
- Formulir resmi yang berisi informasi objek pajak, subjek pajak, dan detail perhitungan BPHTB.
Identitas Wajib Pajak
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) Wajib Pajak.
- Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Wajib Pajak (jika ada).
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK) (untuk perolehan hak karena waris atau hibah tertentu).
Bukti Terkait Properti
- Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan.
- Fotokopi bukti kepemilikan tanah/bangunan (misalnya Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Akta Jual Beli (AJB) lama, Girik/Letter C).
Dokumen Peralihan Hak
- Fotokopi Akta Jual Beli (AJB) jika transaksi jual beli.
- Dokumen relevan lainnya seperti Akta Hibah, Surat Keterangan Waris, Risalah Lelang, sesuai jenis perolehan hak.
Surat Kuasa (jika dikuasakan)
- Diperlukan apabila pengurusan dan pembayaran BPHTB diwakilkan kepada pihak lain.

Pastikan semua dokumen lengkap dan valid untuk menghindari kendala dalam proses validasi dan pembayaran BPHTB.

Langkah-Langkah Pembayaran BPHTB

Pembayaran BPHTB dapat dilakukan secara offline di kantor pajak daerah maupun secara online melalui sistem e-BPHTB yang telah tersedia di beberapa daerah.

1

Persiapan Awal

Isi formulir SSPD BPHTB dengan benar dan lengkap, serta siapkan seluruh dokumen pendukung yang dibutuhkan.
2
Pengajuan dan Verifikasi
- Offline: Datangi Kantor Dinas Pendapatan Daerah atau unit layanan pajak terkait di wilayah properti berada. Serahkan formulir dan dokumen untuk diverifikasi petugas.
- Online (e-BPHTB): Akses website resmi e-BPHTB daerah Anda. Lakukan registrasi atau login, kemudian isi formulir SSPD secara elektronik dan unggah dokumen pendukung.
3

Perhitungan dan Penetapan Pajak

Petugas (untuk layanan offline) atau sistem (untuk e-BPHTB) akan melakukan verifikasi data dan menghitung jumlah BPHTB yang harus dibayar berdasarkan NPOP dan NPOPTKP yang berlaku.
4
Proses Pembayaran
- Offline: Lakukan pembayaran langsung di loket yang tersedia di kantor pajak atau bank persepsi yang ditunjuk.
- Online: Setelah verifikasi berhasil dan mendapatkan kode billing atau nomor pembayaran, lakukan pembayaran melalui kanal yang tersedia (transfer bank, internet banking, mobile banking).
5

Penerimaan Bukti Bayar

Simpan dengan baik bukti pembayaran BPHTB yang telah divalidasi (untuk offline) atau bukti pembayaran elektronik (untuk online). Bukti ini sangat penting untuk proses selanjutnya, seperti balik nama sertifikat.

Sangat disarankan untuk membayar BPHTB tepat waktu sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau sebelum proses peralihan hak lainnya diselesaikan, dan sebelum melakukan pengurusan balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Keterlambatan pembayaran dapat mengakibatkan pengenaan sanksi administrasi berupa denda atau bunga.

Cara Menghitung BPHTB

Perhitungan BPHTB didasarkan pada rumus berikut:

BPHTB = Tarif (5%) × (NPOP − NPOPTKP)

Dimana:

NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): Merupakan nilai transaksi atau harga pasar properti. Jika nilai transaksi lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB, maka NJOP PBB yang akan digunakan sebagai dasar NPOP (diambil nilai yang tertinggi).
NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak): Merupakan batas nilai perolehan objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB. Besaran NPOPTKP ditetapkan oleh masing-masing Pemerintah Daerah, dengan ketentuan paling rendah Rp60.000.000 untuk setiap Wajib Pajak. Untuk perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, NPOPTKP ditetapkan paling rendah Rp300.000.000 atau sesuai Peraturan Daerah setempat.

Contoh Kasus: Bapak Andi membeli sebuah rumah di Kota Jakarta Selatan dengan harga yang disepakati (NPOP) sebesar Rp800.000.000 (nilai ini digunakan karena lebih tinggi dari NJOP sebesar Rp750.000.000). NPOPTKP yang berlaku di Kota Jakarta Selatan untuk transaksi jual beli adalah Rp80.000.000.
Maka, perhitungan BPHTB Bapak Andi adalah:
BPHTB = 5% × (Rp800.000.000 − Rp80.000.000)
BPHTB = 5% × Rp720.000.000
BPHTB = Rp36.000.000

Membedakan BPHTB dengan PBB

Meskipun sama-sama terkait properti, BPHTB dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah dua jenis pajak yang berbeda. Berikut adalah tabel perbandingan untuk memahaminya:

Aspek Pembeda	BPHTB	PBB	Catatan Penting
Waktu Pengenaan	Sekali saat perolehan hak (jual beli, waris, hibah, dll.)	Setiap tahun atas kepemilikan/penguasaan	BPHTB adalah pajak transaksi, PBB adalah pajak kepemilikan tahunan.
Dasar Perhitungan	Umumnya 5% × (NPOP − NPOPTKP)	Tarif Daerah × (NJOP − NJOPTKP PBB)	NPOP bisa harga transaksi atau NJOP PBB (yang tertinggi). NJOP PBB ditetapkan Pemda.
Pembayar Pajak	Pihak yang memperoleh hak (misalnya, pembeli)	Pihak yang memiliki atau menguasai properti	Kewajiban melekat pada status masing-masing pihak dalam transaksi atau kepemilikan.
Sifat Pajak	Pajak atas perolehan hak baru atas tanah dan/atau bangunan	Pajak atas aset properti yang dimiliki atau dikuasai	Keduanya merupakan sumber Pendapatan Asli Daerah (PAD) yang penting.

Dengan memahami perbedaan mendasar antara BPHTB dan PBB, Anda dapat merencanakan keuangan terkait properti dengan lebih baik dan memenuhi kewajiban perpajakan secara akurat.