7 Langkah Mengurus BPHTB untuk Pembelian Rumah Pertama
Pelajari 7 langkah mengurus BPHTB saat membeli rumah pertama Anda. Temukan informasi lengkap tentang syarat, dokumen, dan proses yang diperlukan.
Panduan
7 Langkah Mengurus BPHTB untuk Pembelian Rumah Pertama Anda
Membeli rumah pertama adalah pencapaian besar, tetapi prosesnya seringkali melibatkan berbagai biaya dan prosedur yang membingungkan. Salah satu biaya yang perlu Anda persiapkan adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Artikel ini akan memandu Anda melalui 7 aspek penting dalam mengurus BPHTB untuk pembelian rumah pertama Anda, sehingga Anda dapat memahami prosesnya dengan lebih baik.
Persiapan Awal (Langkah 1-2)
Berikut adalah beberapa hal penting yang perlu dipahami dan disiapkan sebelum memulai proses pengurusan BPHTB:
-
Langkah 1: Pahami NPOP dan NPOPTKP
- Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP): Ini adalah nilai properti yang menjadi dasar perhitungan BPHTB. Untuk jual beli, NPOP adalah harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), maka NJOP yang akan digunakan sebagai NPOP.
- Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP): Ini adalah ambang batas nilai properti yang tidak dikenakan BPHTB. Besaran NPOPTKP berbeda-beda di setiap daerah. Untuk rumah pertama, NPOPTKP biasanya lebih tinggi. Cari tahu besaran NPOPTKP yang berlaku di wilayah properti Anda.
-
Langkah 2: Siapkan Dokumen yang DibutuhkanDokumen yang umumnya dibutuhkan meliputi:
- Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
- Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB tahun bersangkutan.
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) Wajib Pajak (pembeli).
- Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS)/Struk ATM Bukti Pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir.
- Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah (Sertifikat, AJB, letter C, atau Girik).
- Dokumen Tambahan (jika ada, misal Surat Keterangan Waris, Akta Hibah).
Proses Pengurusan BPHTB (Langkah 3-7)
Setelah persiapan selesai, berikut adalah langkah-langkah selanjutnya dalam mengurus BPHTB:
-
3Hitung Besaran BPHTB yang Harus DibayarRumusnya adalah: BPHTB = 5% x (NPOP - NPOPTKP). Contoh: Jika NPOP Rp500.000.000 dan NPOPTKP Rp80.000.000, maka BPHTB = 5% x (Rp500.000.000 - Rp80.000.000) = Rp21.000.000.
-
4Dapatkan Kode Billing (Jika Pembayaran Secara Daring)Kode billing diperlukan untuk pembayaran secara daring dan bisa didapatkan melalui situs web e-BPHTB pemerintah daerah atau aplikasi terkait.
-
5Bayar BPHTBPembayaran dapat dilakukan melalui:
- Bank yang ditunjuk oleh pemerintah daerah.
- Kantor Pos (di beberapa daerah).
- ATM (jika tersedia).
- e-Banking/Mobile Banking.
- e-Wallet yang bekerja sama dengan pemerintah daerah.
-
6Validasi SSPD BPHTBLakukan validasi di Kantor Pelayanan Pajak Daerah (KPPD) setempat dengan membawa bukti bayar dan dokumen pendukung.
-
7Simpan Bukti Validasi BPHTBBukti validasi ini penting dan akan diperlukan untuk proses balik nama sertifikat di kantor pertanahan (BPN).
Informasi Penting Lainnya Terkait BPHTB
Pahami lebih lanjut mengenai BPHTB, objek pajak, tarif, dan tips tambahan.
Apa Itu BPHTB?
BPHTB, sesuai dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), adalah pungutan pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Ini adalah pajak yang harus dibayar oleh pembeli saat memperoleh hak atas properti. BPHTB berbeda dengan Pajak Penghasilan (PPh) yang dibayar oleh penjual.
Objek BPHTB
Objek BPHTB mencakup perolehan hak atas tanah atau bangunan melalui berbagai cara, termasuk:
- Jual Beli
- Tukar Menukar
- Hibah
- Waris
- Hibah Wasiat
- Pemasukan dalam Perseroan/Badan Hukum Lain
- Pemisahan Hak yang Mengakibatkan Peralihan
- Penunjukan Pembeli saat Lelang
- Pelaksanaan Putusan Hakim dengan Kekuatan Hukum Tetap
- Penggabungan Usaha, Peleburan Usaha, Pemekaran Usaha
- Hadiah
Jenis hak dasar yang menjadi objek BPHTB meliputi: Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP), Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS), dan Hak Pengelolaan (HPL).
Objek yang Tidak Dikenakan BPHTB
Pengecualian objek BPHTB antara lain:
- Perwakilan diplomatik dan konsulat (asas timbal balik).
- Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan atau pembangunan kepentingan umum.
- Badan atau perwakilan organisasi internasional (ditetapkan Menteri Keuangan).
- Individu atau badan karena konversi hak/perbuatan hukum lain tanpa perubahan nama.
- Wakaf atau warisan (dengan syarat tertentu).
- Penggunaan untuk kepentingan ibadah.
Tarif BPHTB
Tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang telah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran NPOPTKP berbeda di setiap daerah, dengan batas minimal Rp60 juta untuk setiap wajib pajak sesuai UU PDRD. Di beberapa daerah, NPOPTKP bisa lebih tinggi.
Tips Tambahan
- Selalu periksa informasi terbaru di situs web resmi pemerintah daerah atau kantor pajak setempat.
- Cari tahu apakah ada program pembebasan atau keringanan BPHTB untuk rumah pertama di daerah Anda.
- Konsultasikan dengan notaris, konsultan pajak, atau petugas KPPD jika bingung.
- Perhatikan batas waktu pembayaran BPHTB untuk menghindari denda.
- Manfaatkan fasilitas pembayaran dan validasi BPHTB secara daring jika tersedia.
- Pahami bahwa Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) ditetapkan setiap tahun dan dapat mempengaruhi besaran BPHTB serta PBB.
Mengurus BPHTB untuk pembelian rumah pertama memang memerlukan ketelitian dan persiapan. Dengan memahami langkah-langkah di atas, menyiapkan dokumen yang diperlukan, dan memanfaatkan fasilitas yang tersedia, Anda dapat melalui proses ini dengan lebih lancar. Selamat memiliki rumah pertama Anda!
